隨著肺炎疫情的擴散，文旅部要求，全國旅行社及在線旅游企業自2020年1月24日起暫停經營團隊旅游及“航班+酒店”旅游產品。接踵而來的，除了眾志成城抵抗疫情，還有旅行社營業收入的急劇減少。

幾天后，某旅行社工作人員火急火燎的電話就來了：喂，何律師啊，我們怎么辦啊，這個春節，錢沒有掙到，現在還有公司那么多員工的工資要發，房屋租金也是一大筆支出啊，這個疫情也不知道啥時候結束，繼續這樣下去，我們也不知道能撐多久.....

確實，在這種大環境下，若旅行社開源節流不當，生存發展必然會成為大問題，員工工資不能不發，那么房租可以不給嗎？請求出租方減免或者延緩繳納租金是否有相應的法律依據？

一、旅行社與業主之間的法律關系

旅行社（承租方）承租房屋，享有承租房屋的使用權，承擔按時交付房屋租金的義務；業主（出租方）享有收取租金的權利，同時承擔提供出租房屋，保證出租房屋能正常使用的義務，雙方成立租賃合同法律關系。

需要注意的是，此處的旅行社，不僅應當包含法人公司，還應當包含各分支機構（分公司、分社、門市部、服務網點等）

對于雙方成立的租賃合同，雙方均應按照合同約定或者法律的規定，履行自身的義務。因此，原則上來講，旅行社應當按約支付房屋租金。

二、情勢變更與不可抗力的區別

（一）情勢變更

最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第二十六條規定，合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。

由此可知，情勢變更原則是指合同依法成立后，因不可歸責于雙方當事人的原因發生了不可預見的重大變化，致使合同的基礎喪失或者動搖，若繼續維持合同原有效力則顯失公平或者不能實現合同目的，而允許變更或解除合同的原則。對于此原則，其適用條件有五：      

1、存在情勢變更的事實，即合同賴以存在的客觀事實發生了重大變化；

2、情勢變更事實的發生是由當事人不可預見的。如果當事人在訂立合同時能夠預見風險，則屬于風險自愿承擔。

3、情勢變更的事實發生于合同成立以后、履行合同完畢之前；

4、情勢變更的發生不可歸責于雙方當事人，即情勢變更是由除不可抗力以外的其他客觀情況引起的；

5、情勢變更事實的發生使繼續履行原合同顯失公平或者不能實現合同目的；

（二）不可抗力

不可抗力是指不能預見、不能避免并且不能克服的客觀情況。《民法總則》第一百八十條規定，因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。《合同法》第一百一十七條的規定，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。

情勢變更與不可抗力的區別如下：

1、二者構成履行障礙的程度不同。

情勢變更不需要達到履行不能的程度，導致合同履行極為困難并導致顯失公平即構成；而不可抗力需要達到合同履行不能的程度。

2、是否屬于法定免責事由不同。

情勢變更不屬于法定免責事由，其本質是使當事人享有請求變更或解除合同的請求權，同時授予法院公平裁量權；而不可抗力屬于法定免責事由，構成不可抗力即可免責，法院對是否免責無裁量余地。

3、效力是否當然發生不同。

情勢變更的效力非當然發生，是否構成情勢變更、是否變更或解除合同及是否免責，須取決于法院的裁量；而不可抗力的效力系當然發生。

4、二者解決的問題不同。

情勢變更是從合同效力的角度出發，解決是否繼續履行合同的問題；不可抗力是從違約的角度出發，解決是否承擔責任的問題。

三、減免、延緩租金的法律依據

根據上述區別，本次疫情屬于情勢變更還是不可抗力，筆者認為需要區分不同的主體：

此次疫情，屬于社會性傳染病事件，其導致的旅行社停業后果，是旅行社和業主在訂立租賃合同時均不可預見、不可避免、不可克服的客觀情況。旅行社是為響應政府部門防控疫情的要求而暫停經營旅游業務，對于旅行社來說，當然可以定性為不可抗力事件。

然而，對于疫情期間租賃合同本身來說，探討的問題是合同履行的問題。疫情導致旅行社停業從而使得旅行社租金支付困難這一情形，是旅行社與業主雙方在訂立租賃合同時均未預見到的，旅行社停業的情形并不會導致合同完全無法履行，只是租賃合同的繼續履行對于旅行社來說極為困難并且顯失公平，因此，在旅行社和業主的租賃關系之間，疫情導致的租金支付困難的后果應當屬于情勢變更。旅行社當然有權與業主協商減免或者延期繳納租金，如若協商不成，旅行社也有權以發生情勢變更為由向法院請求變更或者解除租賃合同。

另外，若旅行社與業主簽訂的租賃合同中對相關事項已經進行了約定，則雙方按照租賃合同約定的條款處理即可，當然，違反法律強制性規定的除外。

司法實踐中，亦有判例支持了承租人租金減免的主張【（2004）滬二中民二（民）終字第354號】。

四、熱點思考

非典時期，最高院出臺了《最高人民法院關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》，其中第三條規定：“由于“非典”疫情原因，按原合同履行對一方當事人的權益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據具體情況，適用公平原則處理。因政府及有關部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規定妥善處理。”

該《通知》所表明的處理思路也為此次疫情引發的租金支付問題，提供了一定參考與支持。

其實，此次疫情發生后，包括萬達廣場、紅星美凱龍廣場等在內的業主已經主動減免了店鋪租戶的租金，同時，也存在部分房東主動致函租戶，允許租戶免交租金。

在租賃關系中，雖然出租方已經履行了交付房屋的主要義務，但是因疫情這一不可抗力因素，全國旅行社暫停了相應的旅游經營業務，在這期間，涉旅行業收入急劇減少甚至沒有，此時若仍要求旅行社按照疫情之前成立的合同約定支付租金，則對旅行社來說明顯不公平，基于合同法的公平原則和情勢變更原則，出租方也應當根據本次疫情影響力的大小，相應的減免或者延緩旅行社租金的支付。無法協商解決的，法院也可以適用公平原則，對租賃合同的履行進行調整。

在疫情的肆虐之下，沒有人是完全獲利的，雖然租戶產生經濟損失，但各市場主體一榮俱榮、一損俱損，出租方也會因為疫情而遭受損失。因此租戶與出租房應當秉持誠信及公平原則，充分協商，從持續經營的角度出發，采取減免租金、延期支付、分期支付等多樣化的支付方式，共克時艱！

最后，建議各涉旅企業在與業主簽訂租賃合同時，提前做好相關的風險防范，在租賃合同中對情勢變更、不可抗力等事項約定明確，以減少租金支付的糾紛，同時更好的維護自身的合法權益。若租賃雙方在簽署協議前存在法律疑問，建議咨詢律師。

（下附租金減免申請書）

停止營業期間租金減免申請書

尊敬的    （業主單位）    ：

        年，我司與貴公司簽訂了《XXXXXX租賃合同》（下面簡稱“合同”）。我司現承租貴公司位于       （承租地址）       的商鋪，用于     之經營。期間，我司與貴公司相互秉承誠實守信、公平友好的合作關系，感謝貴公司長期以來對我司經營的支持與幫助！

由于新型冠狀病毒感染的肺炎疫情來之兇猛，目前確診人數已經遠遠超過2003年非典全部確認人數。為全力配合疫情防控工作，維護公共生命安全和身體健康，我司堅決貫徹科學防控、聯防聯控的重要指示精神，主動響應國家號召，暫停了全部經營業務。

根據文旅部的要求，全國旅行社及在線旅游企業自2020年1月24日起暫停了經營團隊旅游及“航班+酒店”旅游產品。我司積極響應政府相關部門的指令以及物業管理公司的指令，于   年  月  日起暫停營業，營業時間根據疫情防控進展及相關政策而定，這直接導致了我司經營收入的巨大虧損。同時，房租對我司來說也是巨大的經濟支出。

據中國疾控中心預計，2月份可能是疫情爆發的高峰期。按照疫情消亡的基本規律，本次疫情可能會影響三個月以上。而且疫情在未有效控制前，旅游行業何時開業尚屬未知，疫情持續性影響，將給廣大的涉旅行業經營者帶來前所未有的生存危機。

在本次疫情中，我司的損失極為巨大，恢復正常經營也需要時間，因此特向貴公司申請減免我司的租金：減免日期為XXXX 年 XX 月 XX 日至XXXX 年 XX 月 XX 日，共計申請減免租金XXXXXXXX 元（大寫：XXXXXX 圓整）。

嚴格意義上講，本次疫情構成了不可抗力。根據我國《傳染病防治法》《突發事件應對法》《民法總則》第六條、《合同法》第一百一十七條等法律規定，結合2003年“非典”期間的相關舉措，希望貴公司能了解和關切我司的現實狀況，給予我司最大的支持與幫助。

全國各行各業均在本次疫情中變得一片慘淡，不少業主秉持同舟共濟、共渡難關的信念，已經開始行動，懇請貴公司能為了共同的長遠合作，作出理解與讓步，我們同心同德、眾志成城、共度時艱、早日打贏這場戰役。病毒無情，人間有愛。只要我們聯起手來，相互理解與信任，日后一定會有更廣闊的發展。

順頌商祺！

申請人：              

申請日期：   年   月  日